近日，北京共腾律师事务所收到北京市朝阳区人民法院的判决书，该判决支持了我方当事人对原被告共同共有的诉争房屋以拍卖方式进行分割的请求。该案关键在于对共同共有物进行分割的条件和方式认定，朝阳区人民法院采纳了我方主张，有力维护了我方当事人合法权益。
案情简介
我方当事人石某1、石某2与被告石某3系姐妹关系。2006 年 1 月 16 日，三人通过继承取得位于北京市朝阳区某房屋的所有权。2016 年 9 月 1 日，三人签订《住房协议》，其中约定姐妹三人中有人重病需钱应无条件卖房。
2023 年 3 月 28 日，我方当事人石某1确诊乳腺恶性肿瘤。患病期间，为筹集医药费多次与被告协商出售诉争房屋，但未能达成一致。随后，我方二位当事人诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令拍卖诉争房屋，所得价款三人各分三分之一。被告则以签订的协议及房屋使用现状为由不同意出售。
法院经审理认为，根据《住房协议》约定及石某1的病情，二原告有权要求分割诉争房屋。考虑到各方对分割方式意见不一，且实物分割无法保障各共有人权益，各方又均不主张房屋所有权、不同意支付折价款及先行变卖，故支持二原告主张，依法判决拍卖诉争房屋，所得价款由原被告各得三分之一份额。
律师点评
关于共同共有物分割原则，《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
本案中，首先，原被告之间有约定“三人中有人重病需钱应无条件卖房”，依据民法中约定优先原则，应当按照约定进行房产分割；退一步讲，即使没有约定，根据上述法律规定，原告确诊乳腺恶性肿瘤，在司法实践中往往被认定为有重大理由，有权请求分割。
关于共同共有物分割方式，《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
本案中，首先，原被告无法就分割方式达成一致；其次，实物分割无法保障各共有人所分得的部分均具有独立性、可使用性；最后，原被告均不同意通过变卖方式进行分割。故北京市朝阳区人民法院采取我方主张，判决以拍卖的方式对诉争房屋进行分割。